Жильё в новостройке начинает предлагаться гражданам с момента получения пакета документации на начало строительства. Это закономерно, так как финансирование строительства объекта происходит за счёт инвесторов – дольщиков. Дольщики могут вложить деньги на стадии котлована и передать право долевого участия по договору цессии или переуступки. Порядок приобретения квартиры от собственника имеет мало общего с куплей продажей. Он регулируется нормами Федерального закона № 214-ФЗ от 30.12.04 г., в то время как сделки купли продажи регулируются нормами § 7 главы 30 ГК РФ. продажа квартир в новостройках воронежа можно с того момента, когда дольщик или застройщик получает право собственности на объект. Для этого требуется: Официальная сдача готовности вновь возведённого здания актом госприёмки.
Составление протокола учредителя о распределении жилых и нежилых помещений дольщикам. Регистрация права собственности в Росреестре. Обеспечение объекта техническим паспортом, при постановке такового на учёт в БТИ. На этом основании продавцом может выступить как дольщик, вступивший в права собственности, так и застройщик – в части не переданных по ДДУ квартир (о том, что такое ДДУ при покупке квартиры и каковы особенности сделок при долевом участии, читайте тут). После сдачи объекта по госприёмке оформление ДДУ и договоров цессии недопустимо. О том, как выгодно купить квартиру от подрядчика, читайте в нашем материале. На что обращать пристальное внимание? Разберемся, на что обратить внимание в такой ситуации, ведь как любая сделка с недвижимостью, данная процедура имеет свои риски (о том, какую квартиру лучше купить: вторичку или новостройку, читайте здесь). В первую очередь они связаны с надлежащим оформлением документации и соблюдением алгоритма проведения сделки. Пристального внимания требуют следующие нюансы: Застройщик обязан сдать новостройку актом госприёмки (о том, как купить готовую квартиру в новостройке от застройщика, можно узнать здесь). Этот акт должен подписываться уполномоченной комиссией и удостоверяться согласно предъявляемым требованиям. На представляемую квартиру ранее не должны были оформляться ДДУ, во избежание двойных продаж. Застройщик обязан представить разрешение на сделку от учредителей (соучредителей).
Если продавец бывший дольщик – им должна быть получена выписка из ЕГРН о праве собственности. Оплата по ДДУ должна быть произведена в соразмерном объёме, в наличии должны быть все квитанции об оплате. Если ранее ДДУ передавался по переуступке – должны быть в наличии все экземпляры договоров цессии. На участок придомовой территории должны быть оформлены договор аренды или право собственности. Качество выполненных работ. Если пакет документации не готов, здание не сдано – покупатель взваливает риски, связанные с его сдачей на себя. Оформляя предварительный ДКП (ПДКП) до момента завершения госприёмки и уплачивая по такому документы деньги за жильё – лицо не получает никаких юридических гарантий. Он попадает в полную зависимость от добросовестности продавца и иных сопутствующих обстоятельств. Продавцом в сделке может быть только собственник. Если посредником выступает риэлтерская компания, договор сделки всё равно составляется от имени законного владельца недвижимости. О том, что нужно знать при покупке жилья в новостройке, чтобы покупка квартиры не обернулась неприятностями, мы рассказывали в нашем материале.
Как проверить помещение перед приобретением?
При проверке квартиры на готовность к сделке нужно: проверить наличие документации; стабильность компании, участвующей в сделке; сверить качество проведённых работ со СНИП и иными требованиями; убедиться в соответствии площадей техплану; выяснить отсутствие трещин в стенах и отсутствие перекосов; при наличии ремонта удостовериться в его качестве. Кроме перечисленного, нужно в целом рассмотреть местоположение здания, район застройки и специфику инфраструктуры. Если окружающий контекст не вызывает удовлетворения, нужно ещё раз взвесить решение о переезде в этот дом. Пошаговая инструкция и порядок действий Процедура сделки имеет свой алгоритм, которому нужно следовать при её проведении. Разберемся, с чего же начать. Основные этапы сделки: внимательное изучение технического состояния объекта; изучение пакета документации на здание и квартиру; оформление договора купли продажи с застройщиком; или оформление сделки с бывшим дольщиком; оформление акта приёма-передачи помещения; регистрация сделки и вступление в права собственности; получить ключи и квартиру по акту приема-передачи; оформить квартиру в собственность и прописаться. При планировании такой сделки целесообразно обратиться к юристу или иному компетентному лицу для сопровождения сделки или получения консультаций.
Документы от продавца
Сделка оформляется гражданско-правовым договором. Для его оформления понадобится пакет документов от продавца: гражданский паспорт законного представителя; учредительную документацию – при покупке от юридического лица; разрешение учредителей на сделку; договор участия в долевом строительстве – при покупке у физ. лица; приложения к ДДУ, если таковые заключались; разрешение от супруга – при покупке у физ. лица, состоящего в браке; договор аренды с муниципалитетом на землю; проектную декларацию; или свидетельство о собственности на участок земли под строением; кадастровый план – оригинал; техплан с указанием адреса, этажности, количества помещений; разрешение на строительство. Какие документы надо проверять при сделке? Если собственник – организация, то проверяется её учредительная и правоустанавливающая документация.
Все правоустанавливающие документы должны подписываться: главой местного исполкома или начальником департамента; отделом по строительству и архитектуре. На момент совершения сделки лицензия на соответствующий вид деятельности должна быть не просрочена. В документах не должно быть помарок и исправлений, а так же – порчи текста или удостоверяющих подписей и печатей. Из учредительной документации должно следовать: продавец внесён в реестр юридических лиц; он наделён полномочиями на проведение сделки; соучредители согласны на продажу квартиры. Пакет бумаг от покупателя В зависимости от специфики оформления, покупатель представляет: гражданский паспорт; паспорта супругов – при оформлении совместной собственности; свидетельство о рождении (паспорт) ребёнка – при оформлении сделки на него; договор кредитования – при оформлении ипотеки; для представителей – доверенности.
Схема действий по доверенности
Продавец вправе заключать сделку только от имени генерального директора. В остальных случаях в интересах компании действуют уполномоченные представители. Представителей могут привлекать также покупатели, согласно нормам статьи 182 ГК РФ. Поверенные могут оформлять сделку, но не являться её сторонами, не вступая в право собственности на недвижимость, оформленную на доверителя. Они должны представить для исполнения доверительного поручения: гражданский паспорт; нотариально удостоверенную доверенность.